协议赠与房产后悔了应该怎么办

（一）若赠与房产未过户，且赠与合同未办理公证，也不属于具有救灾等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人可直接撤销赠与。
（二）若房产已过户，或赠与合同经过公证、属于公益或道德义务性质的赠与合同，一般不能任意撤销。不过，当受赠人存在严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、对赠与人有扶养义务却不履行、不履行赠与合同约定的义务等情况，赠与人可在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使法定撤销权，要求受赠人返还房产。

法律依据：
《中华人民共和国民法典》第六百六十三条规定，受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；
（二）对赠与人有扶养义务而不履行；
（三）不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。
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1.协议赠与房产后悔的处理需区分情况。若赠与房产未过户，且赠与合同未办理公证、不属于公益或道德义务性质，赠与人可行使任意撤销权撤销赠与。
2.若房产已过户，或赠与合同经过公证、属于公益或道德义务性质，赠与人通常不可任意撤销。不过，当受赠人有严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、不履行扶养义务、不履行赠与合同约定义务等情况时，赠与人可行使法定撤销权。
3.法定撤销权需赠与人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，并要求受赠人返还房产。建议赠与人在考虑赠与房产时谨慎决定，签订赠与合同前充分了解相关法律规定和可能面临的情况。若出现可撤销情形，及时收集证据，在规定时间内行使撤销权。
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结论：
协议赠与房产后悔后，未过户且未公证、非公益道德性质的可任意撤销；已过户、公证或属公益道德性质的一般不可任意撤销，但受赠人有严重过错时赠与人可行使法定撤销权要求返还房产。
法律解析：
依据《民法典》规定，赠与行为在不同情况下有不同处理方式。当赠与房产未过户，也未办理公证，并且不属于具有救灾等公益、道德义务性质的赠与合同，赠与人能凭借任意撤销权撤销赠与。而当房产已过户，或者赠与合同经过公证、属于公益或道德义务性质，通常不可任意撤销。不过，若受赠人严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、不履行扶养义务、不履行赠与合同约定义务，赠与人可在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使法定撤销权收回房产。若遇到协议赠与房产后悔的复杂情况，建议向专业法律人士咨询，以获取更精准有效的法律建议。
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1.若赠与房产没过户，没办公证，也不属于公益、道德义务性质的赠与，赠与人能任意撤销赠与。

2.若房产已过户，或赠与合同经过公证、属公益或道德义务性质，一般不能任意撤销。

3.若受赠人严重侵害赠与人及其近亲属权益、不履行扶养义务、不履行合同约定义务，赠与人可在知道撤销事由一年内行使法定撤销权，要求返还房产。
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法律分析：
（1）当赠与房产未过户，同时未办理公证，并且不属于具有救灾等公益、道德义务性质的赠与合同时，赠与人可利用任意撤销权撤销赠与，即无需特别理由就可反悔。
（2）若房产已过户，或者赠与合同经过公证，又或者属于公益或道德义务性质的赠与合同，通常赠与人不能任意撤销赠与。
（3）不过，若受赠人存在严重侵害赠与人或其近亲属合法权益、对赠与人有扶养义务却不履行、不履行赠与合同约定的义务等情况，赠与人可行使法定撤销权。该撤销权需自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使，还能要求受赠人返还房产。

提醒：
不同情况对应不同处理方式，若遇到协议赠与房产后悔问题，因案情多样，建议咨询以进一步分析。